2 september 2009

Geen discriminatieverbod zonder staatswaarborg

In de Beginselen van Europees contractenrecht staat een mooie rechtsregel, die bepaalt dat eenieder bij het onderhandelen over een overeenkomst te goeder trouw moet handelen, en dat het meer bepaald strijdig is met de goede trouw om te onderhandelen wanneer men op voorhand de bedoeling heeft géén overeenkomst te sluiten (natuurlijk tenzij men open kaart speelt, bv. door de mededeling dat men verschillende offertes aanvraagt). Zolang men de wederpartij niet op kosten jaagt, heeft die kwade trouw geen rechtsgevolgen, maar kosten moeten in beginsel vergoed worden. In België worden dergelijke praktijken te kwader trouw uitgevoerd met geld van de belastingbetaler. De federale Inquisitie, officieel CGKR, organiseerde en organiseert valse sollicitaties, bv. op de arbeidsmarkt.

Onlangs organiseerde ze dat mee op de huurmarkt van appartementen. 164 eigenaars in het Brusselse die een verhuuradvertentie hadden geplaatst werden opgebeld door een lid van een groep Afrikaanse nieuwkomers en nadien door iemand van een Belgische "controlegroep", die allebei om een bezoek van het te verhuren appartement vroegen. De "kandidaten" beweerden telkens dat het ging om een koppel met één kind en een vast inkomen van 1500 Euro (of die bewering telkens ook duidelijk werd overgebracht kan ik niet nagaan) (1).

Op die manier probeerde man alvast 164 mensen twee maal te kwader trouw op kosten te jagen. Als men weet dat bovendien de wetgever onlangs nog een verbod heeft ingevoerd om makelaarskosten aan te rekenen aan de huurder, kan dat wel oplopen. Misschien moeten eigenaars gewoon een vergoeding per huisbezoek beginnen vragen, aftrekbaar van de huur wanneer de kandidaat effectief huurt.

Wanneer de eerste beller te horen kreeg dat de woning verhuurd was of dat het niet mogelijk was ze te bezoeken, en de tweede beller daarentegen wel een afspraak kreeg om de woning te bezoeken, was er volgens Alarm sprake van discriminatie op basis van ras. Dat zou gebeurd zijn in 28 % van de gevallen.

Volgens de werkgroep Alarm zelf ervaren hun leden vaak dat sommige verhuurders er echt van overtuigd zijn dat ze bij huurders met een andere huidkleur meer risico lopen op wanbetaling of slecht onderhoud.

Bij dit alles heb ik drie bedenkingen

1. Nog los van de vraag of een discriminatieverbod bij het contracteren in andere gevallen legitiem kan zijn, is het alvast fundamenteel fout in gevallen waarin het om een individueel contract gaat. Er is een immens verschuil tussen een situatie waarin ik één contract te begeven heb (één woning te verhuren, één goed te verkopen, enz ...) en dus noodzakelijk slechts één persoon daarop een recht kan verwerven, en de situatie van Massengeschäfte (er is een vrij onbeperkt aantal contracten van dezelfde aard mogelijk, en wanneer ik een contract sluit, betekent dat dus niet noodzakelijk dat alle anderen het niet kunnen krijgen). Rechtsstelsels met iets meer verstand dan het onze (of landen iets minder vergiftigd door het socialisme), zoals het Duitse, kennen in beginsel enkel voor Massengeschäfte discriminatieverboden. Bij ons goochelt men met rechten die getuigen van een louter virtueel verstand, zoals het recht om niet gediscrimineerd te worden zonder meer. Bij een Massenegschäft kan dit iets betekenen: nl. dat men recht heeft het product te verwerven, wanneer er nog een onbepaald aantal van aanwezig zijn en de verkoper dus geen keuze moet maken tussen kandidaat-kopers. Daar kan men spreken van een verbod van contractsweigering. Bij contracten betreffend een uniek goed (een onroerend goed bv.) is dat onzin.

2. Sociaal handelen is noodzakelijk gebaseerd op de reductie van complexiteit. Beslissingen in het maatschappelijk leven moeten noodzakelijk uitgaan van een simplificatie van de werkelijkheid. In een markt waarin kandidaat-huurders niet zeldzaam zijn, is het evident dat de verhuurder aan preselectie doet op basis van aanwijzingen voor contractsrelevante elementen. Relevant is de kans dat er effectief betaald wordt, dat de huur lang genoeg wordt volgehouden en dat de woning behoorlijk wordt onderhouden. De mogelijkheid van een huurwaarborg te vragen is on ons recht zo schandelijk ingeperkt dat daarvan geen soelaas kan verwacht worden (2). Wie op basis van dergelijke elementen een onderscheid maakt en preselecteert, discrimineert helemaal niet. Er is een redelijk verband met het contract. Maar het is economisch totaal inefficiënt om van een veelheid aan kandidaat-huurders die zaken te onderzoeken, en bovendien verbiedt de privacywetgeving het een kandidaat-verhuurder zelfs om dat te doen. Vermits de wet het hem omzeggens onmogelijk maakt om aan de reëel relevante informatie te geraken, moet de verhuurder werken met simplificaties en reducties. Nu is er geen rechtstreeks verband tussen de genoemde relevante factoren en elementen als ras, huidskleur e.d.m. Maar dat sluit niet uit dat er in concrete omstandigheden wel een statistisch relevante correlatie kan zijn. In casu ging het om "nieuwkomers" van een ander continent en bij nieuwkomers uit dat continent in onze streken is die correlatie er vandaag heel vaak wel. Dat kan op een andere plaats of tijd misschien anders zijn. Verhuurders zullen dus preselecteren op basis van dergelijke elementen en dat is perfect rationeel gedrag (bovendien is het omwille van de antidiscriminatiewetgeving geraden om dat zo in een zo vroeg mogelijk stadium te doen, want hoe meer contact men heeft met leden van "minderheden", hoe groter het risico beschuldigd te worden van discriminatie).

3. Als de federale inquisitie van oordeel is dat die negatieve preselectie ten onrechte gebeurt, enkel op een vooroordeel berust, bestaat er een heel eenvoudige oplossing voor: laat het CGKR de nakoming van de huurverbintenissen door de volgens haar gediscrimineerde kandidaat waarborgen. Indien het risico op wanbetaling inderdaad niet groter is, zal het CGKR er nauwelijks nadeel door lijden. Indien het risico wel degelijk groter is, is het niet legitiem om het op de verhuurder te leggen.

Kortom: geen discriminatieverbod voor verhuurders tenzij daar een staatswaarborg tegenover staat !

(1) Zie de berichtgeving op http://www.brusselnieuws.be/artikels/stadsnieuws/minstens-kwart-van-verhuurders-discrimineert of http://www.standaard.be/Artikel/Detail.aspx?artikelId=DMF20090901_043
(2) Een evenwichtige regel inzake huurwaarborg zou inhouden dat de huurwaarborg de periode moet dekken die daadwerkelijk nodig is om een wanbetalende huurder uit de woning te zetten, rekening houdend met de gerechtelijke achterstand en de vele formaliteiten en uitstellen die daarmee gepaard gaan. 2 of 3 maanden is daartoe manifest onvoldoende.

10 Comments:

At 2/9/09 22:40, Blogger Philippe Van den Abeele said...

Help!
"geen discriminatieverbod voor verhuurders tenzij daar een staatswaarborg tegenover staat !"

Matthias, ben jij nu al voor staatswaarborgen, en dan nog door het CGKR??

Que passa?

 
At 2/9/09 23:00, Blogger Marc Vanfraechem said...

Nu ken ik niets van deze huur-verhuurmaterie, maar als er mij één ding duidelijk is, dan toch wel dat van een gedachtenpolitie, of censuurcommissie, of hoe je het noemen wilt ---zoals het CGKR er toch een is--- en als die eenmaal bestààt, er toch enige suite dans les idées mag verwacht worden!
Alles liever dan willekeur.

 
At 3/9/09 17:20, Anonymous Marc Huybrechts said...

@ MVf

Er bestaat een gedachtenpolitie in den Belgique, en zij vloeit voort uit ongrondwettelijke wetgeving die selectief (en onvermijdelijk) arbitrair-bepaalde meningen criminaliseert. Maar daar gaat het hier niet om.

Het gaat hier wel over twee andere 'problemen'.

Ten eerste zijn er ONredelijke beperkingen (op de vrije beschikking van eigenaars over hun eigendom) die de overheid oplegt. In dit verband is het onderscheid tussen (a) een uniek goed en (b) massagoederen belangrijk. In principe, in een vrije maatschappij moet een eigenaar zelf kunnen bepalen wat er met zijn eigen 'eigen'-dom (bijvoorbeeld een huis) gebeurt. Of hij het laat leeg staan, of hij het gratis ter beschikking stelt van zijn nicht, of hij het verhuurt aan X (en niet aan Y), enz... dat zou die eigenaar zelf vrijelijk moeten kunnen beslissen. Het is toch zijn eigendom. Massagoederen, daarentegen, worden aangeboden aan het brede publiek. Bedrijven maken producten (of leveren diensten) en verkopen die op markten (aardappelen, restaurantmaaltijden, autos, enz...). Een economie kan niet goed functioneren wanneer er geen vrije toegang is op die markten, zowel aan de aanbodszijde als aan de vraagzijde van de markt. Het kan niet zijn dat een restaurant in Limburg plots weigert van een maaltijd te verkopen aan een Gentenaar omdat die met een oostvlaams accent zou spreken, WANNEER dat restaurant open is voor het publiek, i.e. wanneer het zich op de markt bevindt. Buiten geafficheerde openingsuren is dan weer een heel andere zaak (want dan is men off-market).

Ten tweede gaat het hier om risicos, of kosten, die de overheid onrechtmatig oplegt aan eigenaars. Wanneer de overheid zelf wil bepalen aan wie een eigenaar zijn onroerend goed moet verhuren, en dus het 'gezond verstand' van de eigenaar wil negeren, dan zou in principe de overheid de kostelijke gevolgen daarvan moeten willen dragen, en ze niet afwentelen op die sukkel van een eigenaar.

 
At 3/9/09 18:49, Blogger matthias e storme said...

Inderdaad, Marc Huybrechts, u hebt (opnieuw) goed begrepen wat ik bedoelde.

 
At 4/9/09 01:20, Blogger Marc Vanfraechem said...

de fond van de zaak is wel degelijk de gedachtenpolitie Huybrechts: iemand wordt (met omkering van de bewijslast) een motief toegeschreven.

 
At 4/9/09 11:39, Anonymous Luc Dietvorst said...

Als de politie een "drugsdeal" ensceneert is dit niet rechtsgeldig, dacht ik toch. Wat dan als het CGKR zich als "huurder" voor doet ?

 
At 4/9/09 16:06, Blogger matthias e storme said...

Voor het criterium Massengeschäfte, zie § 19, 1 van het Duitse AGG (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz), onder meer te vinden op http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/agg/gesamt.pdf

 
At 4/9/09 18:29, Anonymous Marc Huybrechts said...

@ MVf

Ja en nee.

Elke menselijke keuze, elke menselijke beslissing (over eender wat) heeft te maken met een 'discriminatie', of een onderscheid maken). Een discriminatieverbod komt dus overeen met een verbod om zelf, voor zichzelf, te mogen denken. In die (vergezochte zin) zou er men kunnen spreken van een "gedachtenpolitie" indien men die gedachte niet zou mogen uiten. Dat is niet waar het hier om gaat. De overheid (voorlopig) criminaliseert nog steeds niet formeel dat mensen zouden denken. Echter, in den Belgique eigent de overheid zich het recht toe om het uiten van bepaalde opinies te verbieden (en dat impliceert onvermijdelijk het bestaan van een "gedachtenpolitie").

Iedereen schrijft motieven toe aan anderen. In feite, denken zelf is grotendeels een beschouwen en afwegen van allerlei mogelijke motivaties (bij zichzelf en bij anderen). En het is ONMOGELIJK van motivaties te kunnen bewijzen. Het zou dus absurdelijk zijn voor een overheid (of eender wie) van een "motieven-bewijslast" te kunnen opleggen (of ze nu "omgekeerd" zou zijn, of niet). Een dergelijke bewijslast kan nooit zekerheid verschaffen, des te meer omdat er normaal vele (en dikwijls zelfs) tegenstrijdige motieven in spel zijn.

Nee, ik herhaal, waar het hier onmiddelijk om gaat is dat de overheid (1) ONredelijke beperkingen kan opleggen aan eigenaars over de beschikking van hun eigendom, en dat zij (2) onrechtmatig risicos en kosten kan opleggen aan eigenaars (door hun 'vrije' beslissing over hun eigendom te kunnen betwisten). Natuurlijk is het goed mogelijk dat in die 'betwisting' de overheid allerlei motieven zou kunnen toeschrijven aan de eigenaar, maar die kunnen nooit bewezen wordt.

Het gaat hier NIET over wat mensen mogen DENKEN ("gedachtenpolitie"). Het gaat hier WEL over wat mensen mogen DOEN, of NIET DOEN. De overheid gaat daarbij dan zelf arbitrair bepalen wat de mensen (in casu, huiseigenaars) niet zouden mogen doen, en zij gaat dat doen op basis van onbewijsbare motivaties. Dat leidt dus tot overheidswillekeur. Op dat laatste punt van "willekeur" geef ik u gelijk.

Maar, ik herhaal, het gaat hier om daden, niet om gedachten. En dat overheden dikwijls mensen dwingen van bepaalde dingen te doen, of niet te doen, is niet verwonderlijk. Bij massagoederen is dat dikwijls te verrechtvaardigen, bij private unieke eigendommen kan dat enkel zeer uitzonderlijk verrechtvaardigd worden. Dat gaat onze zelfzekere 'fundamentalistische' ideologen natuurlijk niet weerhouden...zoals de geschiedenis bevestigt.

 
At 5/9/09 17:57, Anonymous Anoniem said...

Het moge intussen duidelijk zijn dat de bedoeling van de beperking van keuzevrijheid van een huurder en het opleggen van zeer nadelige modaliteiten in huurcontracten als enige bedoeling hebben de sociale verplichtingen van OCMW’s (die o.m. door het immigratiebeleid onbetaalbaar zijn geworden) op individuele eigenaars af te wentelen.

Zelfs als we aannemen dat die beperkingen het algemeen belang dienen (en niet het uitsluitend particulier belang van migranten) blijft dit is een forse inbreuk op het eigendomsrecht: eigenaars worden immers zowel de beschikking als het genot (huuropbrengst) van hun eigendom ontnomen, zonder proportionele vergoeding zoals voorgeschreven in het EVRM.

Ik vraag me af verhuurders in talloze uitzettingsprocedures die vroeg of laat zullen volgen uit al die opgelegde huurcontracten de staat niet kunnen dagvaarden in samenvoeging en schadevergoeding eisen op basis van art. 1382 omdat de Belgische staat verzaakt aan haar positieve verplichting voortvloeiend uit het EVRM het eigendomsrecht aktief te beschermen. De gederfde huurinkomsten, procedurekosten en oninbare huurschade zijn immers het rechtstreeks gevolg van nefaste combinatie van al die wettelijke beperkingen die het genot van eigendom onmogelijk maken: lange uitzettingstermijnen en procedures, beperkte waarborg, verbod van uitzetting in wintermaanden, verbod op informatiegaring over tegenpartij en verbod op selectiviteit bij de keuze van een huurder.


Als we zo doorgaan komt zowel de contractuele vrijheid als het eigendomsrecht zelf in gedrang, en worden de fundamenten zelf van onze samenleving ondergraven.

 
At 8/9/09 21:01, Blogger matthias e storme said...

Normaal reageer ik niet op "Anoniemen", maar dit is weel een zeer rake opmerking, waarvoor dank.

 

Een reactie plaatsen

<< Home

<<Oudere berichten     Nieuwere berichten>>