Uplace: geen winkel- maar vastgoedproject

Uplace is een vastgoedproject waarvan de eigenaar zich niets aantrekt van de gevolgen voor de omliggende steden en gemeenten. Daaraan verdient hij niets, en het kost hem geen cent als de binnensteden in Vilvoorde, Mechelen en Leuven verkommeren, wel integendeel. De lange geschiedenis van een megalomaan vastgoedproject. Als het er ooit komt…

Van Aannemingen Verelst tot Uplace

Aannemingen Verelst werd opgericht in 1979 door ir. Luc Verelst en was actief als aannemersbedrijf in industrie en woningbouw. In 1989 neemt de bouwgroep CFE een participatie van 49 procent. Een jaar later wordt projectontwikkeling en investeren in kantoorgebouwen, logistieke en residentiële projecten een onafhankelijke tak binnen de groep. Zes jaar later was Verelst Real Estate al uitgegroeid tot de belangrijkste activiteit van het bedrijf. In 1999 koopt Luc Verelst CFE uit, deelt de participatie op in drie pakketten en verkoopt ze aan het management. Twee jaar later stapt Luc Verelst uit de dagelijkse leiding van de groep, vestigt zich in Zwitserland en houdt zich vooral bezig met de "Stichting Verelst" die internationale liefdadigheidsprojecten financiert.

De activiteiten van investeerder en projectontwikkelaar, Verelst Real Estate, worden door zijn voormalige rechterhand Bart Verhaeghe verder gezet. Verelst Real Estate wordt begin 2002 omgedoopt tot Eurinpro. Verhaeghe brengt in 2004 alle kantoorprojecten onder in de afzonderlijke vennootschap ‘European Offices Solutions’ (EOS), en behoudt Eurinpro als naam voor logistieke projecten. Eurinpro ontwikkelde voor ruim meer dan 1,2 miljoen vierkante meter opslagplaatsen, met onder meer DHL, TNT, Exel, Fiege en JVC als klant. In 2006 krijgt EOS een nieuwe naam: Uplace. Een snelle opzoeking leert dat de eerdere EOS-projecten vandaag (allemaal?) in de portefeuille zitten van de Antwerpse vastgoedbevak Intervest Offices & Warehouses

Eurinpro verkoopt in december van 2005 een belangrijk deel van zijn vastgoedportefeuille aan Insight Investement (toen onderdeel van de verzekerings- en investeringstak van het Britse HBOS, nu filiale van The Bank of New York Mellon) voor 160 miljoen euro. In mei 2006 neemt de Australische vastgoedgroep Macquarie Goodman Eurinpro over voor 400 miljoen euro. Naast nog wat resterende vastgoedactiva koopt de groep in essentie voornamelijk 'de machine' Eurinpro, zeg maar hun kennis om logistiek vastgoed internationaal uit te rollen. Macquarie Goodman betaalt 6,2 keer de verwachte operationele cashflow van 2006. Macquarie Goodman, die eerder vooral in Azië actief was in vastgoed, kocht enkele maanden daarvoor al het Britse Arlington op (een fondsenbeheerder gespecialiseerd in kantoren en bedrijvenparken) en verwerft er met Eurinpro een continentaal Europees platform bij. Bart Verhaeghe komt in het global executive committee van Macquarie Goodman, de grootste beursgenoteerde vastgoedgroep in Australië met een beurswaarde van omgerekend 6,2 miljard euro en 700 medewerkers (cijfers 2007). In augustus 2007 wordt Eurinpro omgedoopt tot Goodman.

De vastgoedondernemer Bart Verhaeghe zag in 2008 zijn plannen voor een nieuw stadion van Club Brugge op de klippen lopen. Hij wilde 'als supporter' via een vastgoedproject van Uplace zijn club een nieuwe tempel schenken in Loppem. Die zou gefinancierd worden door de opbrengst van 45.000 m2 erbij aansluitende winkeloppervlakte. Maar burgemeester Patrick Moenaert (CD&V) lag dwars. De Vlaamse overheid wilde ook hoogstens 30.000 m2 aan winkelruimte vergunnen op drie kilometer van de stad. Uplace vond dat plan echter financieel niet haalbaar, en het project werd niet verder gezet. Sinds begin 2011 is Verhaeghe 'afgevaardigd bestuurder' van Club Brugge.
Het station annex winkelcentrum in Brugge was wellicht een oefening in afwachting dat de sterren gunstig stonden om met het mega-shoppingproject Uplace in Machelen te beginnen, dat 'het grootste woon-, werk- en ontspanningscomplex van België' zou moeten worden.
Verhaeghe is mede-oprichter, sponsor en voorzitter van de denktank Itinera en lid van de Raad van Bestuur van de Vlerick Leuven Gent Management School.
Hij woont ondertussen zoals Verelst in Zwitserland.

Vier juristen

Het vierkoppig uithangbord van het managementteam van Uplace heeft geen ingenieur in zijn rangen, maar bestaat uitsluitend uit juristen:

- Voorzitter Bart Verhaeghe: masterdiploma in de rechten aan de KU Leuven, een MBA aan de Vlerick Management School. Wordt eerst revisor bij KPMG Management Consulting, dan aannemer bij Verelst.
- CEO (Chief Executive Officer) Jan Van Lancker, masterdiploma in de rechten aan de UGent, een LL.M. (Master of Laws) aan de Michigan Law School (USA). Eerst een praktijk als advocaat aan de balies van Antwerpen en Brussel, later als partner in de corporate M&A-afdeling bij het advocatenkantoor Linklaters De Bandt tot 2004.
- CEO (Chief Operating Officer) Lorin Parys, masterdiploma in de rechten aan de KU Leuven, een LL.M. aan de New York University School of Law (USA), een MBA aan de Vlerick Management School. Begon als corporate finance advocaat bij Latham & Watkins LLP in New York, waarna hij in België woordvoerder werd van de Vlaamse minister van Economie en Buitenlandse Handel. Was CEO van Flanders DC, de Vlaamse organisatie voor ondernemingscreativiteit. Hij is momenteel erevoorzitter van Flanders DC.
- General Counsel Kristof Lemahieu, masterdiploma in de rechten aan de KU Leuven, een LL.M. aan de universiteit van Oxford (GB). Werkte als advocaat aan de balies van Brussel en Antwerpen en was Managing Associate in de corporate M&A-afdeling van Linklaters De Bandt.

Een decreet over brownfieldconvenanten

Het publieke verhaal van Uplace Machelen begint bij de goedkeuring van een decreet betreffende de Brownfieldconvenanten in de eerste helft van 2007. (Stuk 1059 (2006-2007) - Nr. 1 t/m 4). Een ‘brownfield’ staat voor een oud en vervallen industrieterrein dat eerst moet gesaneerd worden, eer er een nieuwe activiteit kan worden toegelaten. Grote terreinen als Petroleum Zuid in Antwerpen, Willebroek-Noord, terreinen van oude stadsgasfabrieken en vele meer zijn brownfields. Jarenlang waren er ondermeer studiedagen van KVIV (Koninklijke Vlaamse ingenieursvereniging) over de mogelijke ontwikkeling van brownfields waaraan ik deelnam. De struikelsteen van alle mooie projecten was echter steeds dat het financieel risico te groot was, en niemand er durfde aan beginnen. Veel brownfields zijn zo vervuild, dat de sanering veel meer kost dan men ooit kan krijgen als men het terrein erna als industriegrond verkoopt. Laat staan dat men er nadien landbouwgebied, een park of een natuurgebied zou moeten van maken. Er moet dus een herbestemming van zo een terrein komen, waarbij er bestemmingen toegelaten worden waarvan de grond duurder kan verkocht worden dan als industriegrond, en zo de saneringskosten gedekt zijn. En dat zijn bestemmingen voor bijvoorbeeld magazijnen, KMO-zone, woningen, kantoren, winkels.

Om toch die brownfield te ontwikkelen werd het ‘brownfieldconvenant’ bedacht. Een eigenaar of projectontwikkelaar mag een project indienen met nieuwe bestemmingen, en in een brownfieldconvenant stelt de Vlaamse overheid in het vooruitzicht dat ze de bestemming zo wil wijzigen, dat het project uitvoerbaar wordt. In het convenant zijn alle partijen betrokken, zowel de gemeente als de Vlaamse overheid en OVAM, zo nodig ook de provincie, als deze mee bevoegd is voor bestemmingswijziging of een vergunning. De grote slaagkans van de uit te voeren bestemmingswijziging is dus vooraf met alle partijen afgetoetst. Zo kan door een bestemmingswijziging van industrieterrein naar bijvoorbeeld de bestemming kantoren, grootschalige kleinhandel, dag- en verblijfsrecreatie of wonen de saneringskost terugverdiend worden. Met dien verstande dat die belofte van bestemmingswijziging wel onder het voorbehoud gebeurt dat alle decretale stappen moeten gerespecteerd worden: bij een herziening van het bestemmingsplan moet er soms bijvoorbeeld een plan-MER opgesteld worden, is er in elk geval een openbaar onderzoek, enz. Pas nadat die wettelijke procedure is doorlopen, kan de eigenaar/ontwikkelaar de nodige andere vergunningen aanvragen (sociaal-economische, bouwvergunning, milieuvergunning). Wanneer de bestemming bijvoorbeeld is gewijzigd van industrie naar grootschalige kleinhandel, wil dit nog niet zeggen dat de eigenaar/projectontwikkelaar er eender wat mag bouwen, zelfs niet alles wat in zijn project is voorgesteld. De wettelijke procedures moeten alweer gevolgd worden om die vergunningen te krijgen. Zo had bijvoorbeeld Uplace in zijn project aanvankelijk een toren van 200 meter hoog voorzien. In het brownfieldconvenant werd dat ‘40.000 m2 kantooroppervlakte, waarvan een nader te bepalen m2 in een landmarktoren aan het viaduct van Vilvoorde’. In de bouwvergunning werd dan een toren van ‘slechts’ 80 meter hoog vergund.

De definitie van brownfield in het decreet over de bronwfieldconvenant is echter ruimer dan een terrein waarop een zware bodemsanering moet uitgevoerd worden. De definitie vereist geenszins dat er sprake is van bodemverontreiniging. Ook verlaten of onderbenutte gronden die niet door bodemverontreiniging zijn aangetast, kunnen als Brownfield aangeduid worden. En daar heeft Bart Verhaeghe dus heel slim gebruik van gemaakt.

Voordelen van een brownfieldconvenant

Via zo’n convenant krijgen projectontwikkelaars en investeerders een aantal juridisch-administratieve en financiële faciliteiten.
Zo voert het decreet een 'éénloketfunctie' in voor wat betreft aanvragen voor goedkeuringen, machtigingen, vergunningen en steunmaatregelen in het kader van een Brownfieldproject dat het voorwerp uitmaakt van een convenant. Het uniek loket staat tevens in voor de informatie-uitwisseling over deze goedkeuringen, machtigingen, vergunningen en steunmaatregelen. Deze bepaling is één van de belangrijkste punten van het decreet, doordat het toelaat dat de administratieve afhandeling via één centraal punt worden gekanaliseerd.

Bovendien worden alle werken en handelingen die kaderen binnen een Brownfieldconvenant op het vlak van de ruimtelijke ordening beschouwd als zogenaamde ‘werken van algemeen belang’ (artikel 103 van het decreet van 18 mei 1999 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening). Deze kwalificatie biedt ondermeer de mogelijkheid voor de bevoegde besturen om in het kader van vergunningsaanvragen af te wijken van de toepasselijke bestemmingsvoorschriften. Voor deze werken van algemeen belang wordt de stedenbouwkundige vergunning verleend door de Vlaamse Regering of de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar; er wordt beslist binnen een termijn van 90 dagen na ontvangst van de aanvraag.

Brownfieldprojecten waaromtrent een convenant wordt afgesloten, kunnen ook een bijzondere administratieve maatregel genieten. De procedureregelingen inzake goedkeuringen, machtigingen, vergunningen en subsidies voor werken en handelingen in het kader van het project kunnen op elkaar afgestemd worden, desgevallend in afwijking van punctuele decreetsbepalingen. Het gaat concreet om een afwijkingsmogelijkheid betreffende de duur van de behandeltermijnen, de duur van de eventuele openbare onderzoeken, de chronologie van het procedureverloop en de aard en de omvang van de aan te leveren informatie, zoals vastgelegd in een aantal concreet aangegeven decreten. Het Vlaams Parlement dient deze afwijkingen wel te bekrachtigen vooraleer zij uitvoerbaar worden; de maatregelen vervallen indien zij niet decretaal zijn bekrachtigd binnen een termijn van 60 kalenderdagen vanaf de datum van voorlegging aan het parlement.

Niet automatisch vergunningen

Er wordt her en der beweerd dat de Vlaamse overheid niet anders kan dan een stedenbouwkundige- en een milieuvergunning af te leveren, eenmaal ze een brownfieldconvenant heeft afgesloten. Dat is echter niet wat er in het decreet van 2007 staat.
In de memorie van toelichting staat:

'Het is belangrijk om te beklemtonen dat de afspraken met of tussen subsidiërende of vergunnende, machtigende, goedkeurende,… overheden in het kader van een convenant niet de inhoud van de subsidiebeslissing, vergunning, machtiging, goedkeuring,… betreffen: zij zijn gericht op een correcte en flexibele procedurele afstemming. De betrokken overheden doen in het kader van een convenant geen afstand van hun discretionaire beoordelingsbevoegdheid.
Ook dient te worden beklemtoond dat een convenant, als overeenkomst naar burgerlijk recht, in beginsel geen afbreuk kan doen aan de dwingende regelen gesteld door de decreetgeving en de reglementering op het vlak van de ruimtelijke ordening, het milieubeleid, het natuurbehoud en dies meer.'

In het goedgekeurde art. 6 wordt dat nog eens specifiek herhaald:
'De in het eerste lid, 2°, bedoelde afspraken kunnen geen vrijstelling verlenen van bij of krachtens decreet vastgestelde procedurevereisten, onverminderd artikel 13. Zij hebben evenmin betrekking op de inhoud van de betrokken goedkeuringen, machtigingen, vergunningen of subsidies.' (Noot: volgens dat eerste lid, 2° kunnen enkel procedurele afspraken worden gemaakt aangaande aanvragen betreffende goedkeuringen, machtigingen, vergunningen of subsidies).

Brownfieldconvenant Uplace Machelen

Nadat in de zomer van 2007 het decreet over brownfieldconvenanten wordt gepubliceerd, dient Uplace op 20 december 2007 een 'Aanvraag tot onderhandelingen omtrent de totstandkoming van een brownfieldconvenant' in. Dat leidt uiteindelijk, na anderhalf jaar onderhandelen, op 5 juni 2009 tot de ondertekening van een convenant. Voor de Vlaamse regering tekenen Kris Peeters, Dirk Van Mechelen, Patricia Ceysens, Kathleen Van Brempt en Hilde Crevits. Ook niet in het brownfieldconvenant van Uplace Machelen staat er enige toezegging dat de aanvrager enige garantie krijgt dat nodige vergunningen zullen worden gegeven. In het convenant is geen enkele clausule te vinden die van de toekenning van eender welke vergunning een automatisme maakt. In tegendeel, in artikel 4 is er sprake van dat de verbintenissen in het convenant 'op geen enkele wijze afbreuk doen aan de de opdracht van de overheden en van de Vlaamse regering om bij de behandeling van de aanvragen tot goedkeuringen, machtigingen en vergunningen zoals opgelijst in artikel 13, §1 van het decreet de geldende wettelijke en decretale regels toe te passen en de geijkte procedures te doorlopen.'

Een vastgoedproject met een lange aanlooptijd

Bart Verhaeghe legt niet al zijn eieren in één mand. Alhoewel hij de leiding had bij Verelst van Verelst Real Estate en zijn opvolger Eurinpro, koopt hij in Machelen de gronden voor het latere Uplace Machelen via een afzonderlijke firma, waarvan hij zoals bij Eurinpro zowel de voorzitter van de raad van bestuur als gedelegeerd bestuurder is. De firma heet Ring Airway Park. Voor het eerste perceel, meteen al goed voor 33% van de totale Uplace Machelen oppervlakte, wordt in augustus 1999 een compromis gesloten met de vereffenaar van het terrein, de Holding Franki NV in vereffening. Vóór de notariële acte wordt verleden, moet de vereffenaar eerst een bodemsanering uitvoeren. Ring Airway Park koopt meteen in september 2000 definitief een eerste terrein, van de firma Compas. Een tweede notariële aankoop volgt in dezelfde maand, van Société du Pont Neuf, afgekort Sopon, en in maart 2001 een derde aankoop, van de Franse firma Bonna Sabla. Met die drie definitief aangekochte percelen bezit Ring Airway Park al 61,3% van het uiteindelijke terrein waarop Uplace moet verrijzen, samen goed voor 85.256 m2. (Daarop moet een winkel- en ontspanningscomplex komen van meer dan 190.000 vierkante meter, door op verschillende niveaus te bouwen, inclusief een kantoortoren). Wanneer men de gronden van de vereffenaar van Franki meerekent, goed voor 33%, heeft Ring Airway Park dus in maart 2001 nagenoeg de volledige oppervlakte van het toekomstige Uplace Machelen in eigendom (94,3%). Of definitief gekocht, of met een compromis voor Franki.

Dan is het een aantal jaren rustig, tot een vierde definitieve aankoop doorgaat in december 2007: de notariële akte voor de definitieve aankoop van het gesanneerde terrein Franki. Voor een laatste perceeltje, goed voor 5,7%, wordt in maart 2008 een compromis gesloten met de eigenaar Euromat-Brussels. In de 'Aanvraag tot onderhandelingen omtrent de totstandkoming van brownfieldconvenant', 20 december 2007, (als bijlage 1 gevoegd bij het brownfieldconvenant van 5 juni 2009) wordt aangemerkt dat voor dit laatste perceel onderhandelingen opgestart zijn met de eigenaar, maar dat deze aankoop 'evenwel niet determinerend is voor de realisatie van het project'. Behalve het terrein Euromat-Brussels was dus al tussen 1999 (compromis voor Franki) en 2001 (definitieve verwerving van de andere terreinen) de basis gelegd voor Uplace. Het bleef wachten tot een gunstig moment kwam, en dat duurde tot het decreet over brownfieldconvenanten in 2007.

Geen kosten voor bodemsanering

Uit het hiervoor vermelde document, 'Aanvraag tot onderhandelingen..' kan men vaststellen dat Ring Airway Park helemaal geen kosten voor bodemsaneringen heeft moeten betalen, toch zeker niet rechtstreeks. Voor het terrein van Compas was geen sanering vereist, evenmin als voor het terrein van Sopon. Voor het terrein van Bonna Sabla moest de eerdere eigenaar 'het voortouw nemen' inzake bodemsanering. Het terrein Franki werd op kosten van de vereffenaar gesaneerd, en pas nadat OVAM in augustus 2007 een bodemattest aflevert dat bevestigt dat er geen verdere sanering meer nodig is, koopt Ring Airway Park het terrein definitief in december 2007. Voor het laatste terrein, Euromat, beslist OVAM op 29 september 2010 dat de vorige eigenaar van het perceel vrijgesteld is van bodemsanering van het terrein. Dit betekent dat OVAM de bodemsanering ambtshalve dient uit te voeren, en niet Euromat of Ring Airway Park. Kostprijs 1,7 miljoen. Dat OVAM op overheidskosten de sanering moet doorvoeren vloeit voort uit de toepassing van het Bodemdecreet, namelijk door het verlenen van het statuut van 'onschuldig bezitter' aan Euromat NV en de volgende eigenaar.

Het moest nu snel gaan

Er waren dus geen grote saneringen meer nodig als Uplace (als projectontwikkelaar) en Ring Airway Park (als eigenaar van de projectgronden) op 5 juni 2009 het convenant tekenen. Compas en Sopon hoefden niet gesaneerd te worden, Franki was helemaal achter de rug, en wat Bonna Sabla betreft, was men in de eindfase en was het alleen nog wachten op een gunstig bodemattest door OVAM.

Toch tekent Bart Verhaeghe dus een brownfieldconvenant. De twee redenen waarom licht hij zelf toe in een brief van 18 maart 2009 aan het Vlaams Agentschap Ondernemen, belast met de onderhandelingen over alle brownfieldconvenanten:

"- De nood aan een éénloketfunctie, waarbij duidelijke werkafspraken (ook over een bestemmingswijziging van de projectzone) worden gemaakt met alle betrokkenen.
- Het bespoedigen van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning, met het oog op de dringende sociale, economische en budgetaire behoeften. De gronden van Uplace zijn immers al quasi volledig gesaneerd. Daarbij komt dat bij vertraging een greenfield project in de regio de aanwezige marktruimte zou kunnen innemen."

Het moest nu dus vooruit gaan, want Uplace krijgt concurrentie van twee andere projecten in de buurt: NEO aan de Heizel, en Just under the sky in Schaarbeek (een shoppingproject aan het kanaal van Willebroek, tussen de Van Praetbrug en de Vroegmarkt). Drie winkelcomplexen op een boogscheut van elkaar, dat is duidelijk 'te veel van het goede'. Er is geen plaats voor drie megawinkels in en rond het Brusselse. Just under the sky is een complex voor winkels met een grote oppervlakte, genre Krëfel en Decathlon. Uplace en NEO lijken echter sterk op elkaar, want beiden gericht op kleinhandel.

De retailfederatie Comeos (het vroegere Fedis) ziet het gehakketak over Uplace en de twee andere geplande winkelcentra in de Brusselse regio met lede ogen aan, kan men lezen in De Tijd:
'Er is ruimte in Brussel voor één winkelcomplex, maar niet voor drie', zegt Dominique Michel, de gedelegeerd bestuurder van Comeos.
'We hebben een rondvraag gedaan bij onze leden over de overlevingskansen van de projecten als ze af geraken', zegt Michel. 'Als slechts een van de drie er komt, heeft dat project een overlevingskans van 90 procent. Dat wordt 40 procent als er twee complexen worden afgewerkt. Indien ze alledrie effectief de deuren openen, is de overlevingskans van elke site zo'n 20 procent.' Dat verklaart volgens Michel waarom het spel zo hard gespeeld wordt. 'Het is een race naar de finish. Wie als eerste klaar is, zal de meeste ketens kunnen overtuigen een winkel in zijn complex te openen', zegt hij. 'Maar laten we duidelijk zijn. Dit zijn geen winkel- maar vastgoedprojecten.' (De Tijd, zaterdag 2 juni '12).

Geen winkel- maar een vastgoedproject

Het hele verhaal van 'een innovatief complex' dat steunt op zeven essentiële kenmerken is dus alleen de facade om met maximale opbrengst een vastgoedproject te realiseren op oude industrieterreinen, met ruimten die een maximale opbrengst kunnen genereren voor de eigenaar: winkels, hotels en kantoren. Woningen of parken zitten daar niet bij, alhoewel de eigenaar zijn bedrijf Ring Airway Park noemt.. Het eigenlijke vastgoedproject wordt goed verpakt in grote woorden in het brownfieldconvenant (blz 11 en 12) over 'het concept dat zij heeft ontworpen na extensief onderzoek en studiewerk en dat een innovatief concept is dat steunt op de volgende zeven essentiële kenmerken:

1 Multifunctionele ervaringsbestemming
Het Brownfieldproject is de resultante van onderzoek waaruit twee trends naar voor zijn gekomen: (i) stijgende tijdsdruk, waaruit de nood ontstaat aan één enkele plaats waar men zijn vele prioriteiten binnen een beperkte vrije tijd een plaats kan geven, en (ii) het verlangen naar verrijkende ervaringen, waaruit de nood ontstaat aan een plaats waar altijd iets te beleven is.
2 Uitgebreid ontspanningsaanbod
Het Brownfieldproject zal een steeds vernieuwend aanbod aan Leisure inhouden, met bijvoorbeeld een binnenspeelplaats en een pretpark, spa- en verzorgingsfaciliteiten, een fitness, een bowlingbaan, een nichebioscoop, TV- en evenementenstudio's, seizoensactiviteiten, productlanceringen, evenementen rond specifieke thema's, een museum met tijdelijke tentoonstellingen, restaurants en cafés, etc.
3 Aanwezigheid van intendant
Het concept van het Brownfieldproject zal ten allen tijde worden bewaakt door een intendant die door Uplace zal worden aangesteld en die verantwoordelijk zal zijn voor (i) het organiseren van evenementen, tentoonstellingen en optredens en (ii) het aanbieden van een maximaal comfort en een vijfsterren dienstverlening aan de gasten...
4 Aanbod voor alle doelgroepen
Het Brownfieldproject zal een geclusterd aanbod hebben voor elk van de grote segmenten van de bevolking, die elk een eigen aanbod winkels en ontspanningsmogelijkheden binnenin het Brownfieldproject zullen kunnen vinden.
5 Creatie van authentieke nieuwe stadswijk met icoonfunctie
Het Brownfieldproject zal qua design vernieuwen maar ook refereren naar het authentieke industriële stadszicht van de regio. Er zal door een samenspel van open ruimtes, gedeeltelijk overdekte ruimtes, en overdekte ruimtes een nieuwe stadswijk worden gecreëerd. Bovendien zullen het Brownfieldproject en de iconische kantoortoren ervan een nieuw visueel icoon creëren.
6 Beleveniswinkels
Het Brownfieldproject zal een exclusief aanbod aan Beleveniswinkels bevatten dat tegemoet komt aan de eisen van de moderne consument die vandaag in Vlaanderen niet worden ingewilligd. Dat aanbod zal bestaan uit Belevenis- en conceptwinkels, merken die nieuw zijn voor België, Belgische merken die voor het eerst een eigen winkel openen en winkels met lokale specialiteiten. In die zin zal het aanbod complementair zijn met het bestaande kleinhandelsaanbod dat in de gemeenten Machelen en Vilvoorde aanwezig is.
7 Innovatie
Uplace zal op continue wijze investeren om innovatie te bevorderen bij haar huurders, met behulp van bijvoorbeeld (i) een innovatielabo waar retailers nieuwe technologieën en formules kunnen uittesten, (ii) een service school waar huurders seminaries en opleidingen kunnen organiseren en bijwonen, (iii) de nieuwste technologieën die beter inzicht kunnen verschaffen in consumentengedrag, en (iv) tijdelijke expositieruimtes waar innovatieve concepten kunnen worden getest of nieuwe merken gelanceerd.

Geen woningen, geen park

In de Nota aan de leden van de Vlaamse regering, geschreven door ministers Van Mechelen en Ceysens, op 3 april '09, (als bijlage 4 bij het convenant gevoegd) wordt voorgesteld prioriteit te verlenen aan onderhandelingen over een brownfieldconvenant voor projecten die dicht bij elkaar liggen in Machelen, met enerzijds Uplace en anderzijds BPI, “binnen de door de Vlaamse regering in haar beslissing van 20 februari vastgestelde verdeling van de beschikbare oppervlakten over de menging van functies gelegen binnen het variabel programma van het Masterplan van Vilvoorde- Machelen”. Bij die 'vermenging van functies' in dit Masterplan is er sprake van ondermeer 36.000 m2 wonen en 28.000 m2 park, naast een reeks andere bestemmingen. Maar over die twee laatste bestemmingen moet volgens die nota blijkbaar niet met Uplace onderhandeld worden, wel over 29% belevingswinkels, 21% kantoren, 15% leisure, cafés en restaurants, 10% hotel en 25% gemeenschapsruimte. Weg dus de oppervlakten bij Uplace die niets of het minst opbrengen: wonen en park. Ook BPI krijgt geen quotum opgelegd voor een park, hoogstens als een mogelijkheid ‘6.400 m2 wonen of eventueel hotelaccomodatie’. Ondanks het Masterplan, krijgt dus geen van beide voor finaal overleg geselecteerde projectontwikkelaars een quotum voor wonen en park. (Nadien is er met de naamloze vennootschap ‘PSR 1830.01’ een brownfieldconvenant afgesloten voor het gebied Rittweger Business Park in Machelen. Het is niet duidelijk of dit om het project gaat waarvoor eerder met de NV BPI werd onderhandeld. In elk geval zijn er op het grondgebied van Machelen slechts 2 brownfieldconvenanten afgesloten: met Uplace ne met PSR 1830.01).

Om de Vlaamse overheid gemakkelijker over de brug te halen, beloofde Uplace een bijdrage te betalen in infrastructuurwerken voor mobiliteit van de industriezone Machelen-Vilvoorde van 12,9 miljoen euro en 1,1 miljoen ter beschikking te stellen van de Vlaamse regering, die dit bedrag mag verdelen over Machelen en Vilvoorde, die het zullen aanwenden voor stadskernvernieuwing van hun handelskernen. Verleende Machelen mede daarom ook zo gemakkelijk een sociaal-economische vergunning? Dat Vilvoorde onder Uplace zal lijden, wordt dus open door hen toegegeven, anders was er geen geld nodig voor een ‘stadskernvernieuwing’…

Wel een toren

In zijn 'Aanvraag tot onderhandelingen ... over een brownfieldconvenant' was er nog sprake van een 'landmark', een toren van 200 meter hoog, naast de viaduct van Vilvoorde. Uiteindelijk zou het een toren van 94,6 meter boven de zeespiegel worden, echter 'slechts' 80 meter gemeten van de grond. De Belgische Staat heeft ondertussen een beroep lopen tegen de stedenbouwkundige vergunning voor Uplace, op initiatief van staatssecretaris voor Mobiliteit Melchior Wathelet (cdH). De projectontwikkelaar zou bij de vergunningsaanvraag nagelaten hebben om het Directoraat-Generaal Luchtvaart (DGL) van de FOD Mobiliteit en Vervoer om advies te vragen. Torens zijn een al eerder gebruikte manier van Bart Verhaeghe om optimaal zijn aangekochte al of niet vervuilde terreinen te rendabiliseren. Eurinpro bouwde de Mechelen Business Tower (hoogte: 33 m), juist naast de E 19, ook bekend als 'de EDS-toren'. Midden 2005 werkt Eurinpro, ondertussen EOS geworden, alweer een toren af, en dit keer 60 meter hoog, in Mechelen Campus, gelegen in het bedrijvenpark ten noorden van Mechelen, aan de andere kant van de E 19. Nu mag het 'helaas' geen 200 meter worden, maar moet hij zich beperken tot 80 meter.

Geen 3.000 nieuwe arbeidsplaatsen

Jan Van Lancker, Chief Executive Officer van Uplace, in de krant, kort voor de milieuvergunning gegeven werd: 'Uplace is de omvorming van een vervuild perceel tot een innovatieve ervaringsbestemming waar winkelen, ontspannen, werken en verblijven naadloos in elkaar passen. We investeren meer dan een half miljard euro in een desolaat stuk Vlaanderen, met een uniek project dat 3.000 arbeidsplaatsen creëert en inspeelt op de noden van de inwoners van Vlaanderen. En ja, we hopen dat te doen met zicht op rentabiliteit.' (De Standaard, 9.05.12).
Dat van die 3.000 arbeidsplaatsen is fel overdreven. Uplace geeft aan dat tijdens de bouwfase 574 jobs zullen nodig zijn, en daarna permanent 1.521 nieuwe jobs in retail, leasure en hotel. De 1.333 andere 'jobs' zijn werkplekken voor bedienden in het kantoorgedeelte. Die laatste kan men moeilijk als de creatie van 'nieuwe' arbeidsplaatsen beschouwen. Een kwart van de oppervlakte wordt voorzien voor ’beleveniswinkels’, een ander kwart voor kantoren en cafés, pleinen, restaurants en een hotel. Het kostenplaatje van het project ligt rond de 600 miljoen euro.

De vergunningen

De sociaal-economische vergunning werd in 2010 afgeleverd door de gemeente Machelen. Het meest problematische – het effect op de detailhandel in de omringende steden – valt onder die socio-economische vergunning. Die behoort niet tot de bevoegdheid van de Vlaamse Regering, maar nog altijd tot een federale bevoegdheid. Tegen die socio-economische vergunning is niemand in beroep gegaan. Eric Van Rompuy hierover, in het Vlaams parlement (bij het Actualiteitsdebat over de toekenning van de milieuvergunning voor Uplace Machelen en de cohesie binnen de Vlaamse Regering op 6 juni '12): "De gemeente Vilvoorde is positief geweest over de sociaaleconomische vergunning, de gemeente Machelen is ook positief geweest, de gemeente Zaventem is positief geweest en UNIZO is niet in beroep gegaan omdat Uplace een bepaalde vorm van shoppingcenter is die we hier nog niet kennen, die totaal innovatief is en die complementair is aan de bestaande stadskernen! Het is demagogie van Tobback vanuit Leuven om te zeggen dat er tweehonderd winkels gesloten zullen worden!."

Huidig Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening Philippe Muyters (N-VA) voorzag Uplace eind oktober '11 van een bouwvergunning.

Het provinciebestuur van Vlaams-Brabant schaarde zich niet achter het brownfieldconvenant en tekende het uiteindelijk niet, alhoewel de namen al op het document stonden. De bestendige deputatie weigerde daarna een milieuvergunning te verlenen. Uplace ging daartegen in beroep bij minister Schauvliege. Recent kreeg het project een negatief advies van de Gewestelijke Milieuvergunningscommissie. Schauvliege besliste daar geen rekening mee te houden en het project op woensdag 30 mei '12 te vergunnen.
In een persbericht legt minister Schauvliege uit waarom ze Uplace een milieuvergunning geeft.

Met handen en voeten gebonden?

De reacties op het verlenen van de milieuvergunning waren zeer verschillend.
Jo Libeer, gedelegeerd bestuurder van Voka: ‘Dit is een positief signaal en een vorm van rechtszekerheid voor wie grote investeringen wil doen in Vlaanderen. De beslissing toont dat de Vlaamse regering haar verantwoordelijkheid neemt wanneer de investeerder de procedure correct volgt en voldoet aan alle opgelegde normen.'

Karel Van Eetvelt, Unizo, heeft een heel ander standpunt, DS, 31.05.12: 'In essentie gaat het hier duidelijk om de uitvoering van een politieke beslissing, een politiek compromis dat twee dagen voor de jongste Vlaamse verkiezingen werd gesloten. Een deal waarbij het schoonmaken van een vervuild industrieterrein als wisselgeld moest dienen om een immens vastgoedproject te realiseren. Op papier kreeg de promotor inderdaad geen garantie. Maar de Vlaamse regering liet zich wel gijzelen middels een forse boete mocht de gemaakte brownfielddeal niet kunnen doorgaan. Precies daar wrong de schoen. Wellicht ligt daar de echte sleutel voor de vergunningen.'

Kon minister van Milieu Joke Schauvliege (CD&V) zogenaamd niets anders doen dan de milieuvergunning afleveren, omdat de regering zich gebonden had met het brownfieldconvenant, zoals sommigen stellen? Bijvoorbeeld Hans Brockmans, redacteur bij Trends, in Knack, 8 juni '12: "De regering-Peeters II is met handen en voeten gebonden aan het brownfieldconvenant dat Peeters I op 5 juni 2009 heeft gesloten. Toen is de politieke fout gemaakt om Uplace veel voordelen te beloven in ruil voor de sanering van de grond."

Zoals meer vooraan besproken is er in het convenant geen sprake van dat de regering met handen en voeten gebonden is door het convenant. Het decreet over brownfieldconvenanten zelf is daar heel expliciet in. Maar wat lezen we in De Standaard van 2 juni ‘12, uit de mond van minister Geert Bourgeois (N-VA), als antwoord op de vraag 'Maar straks als dat ding er staat, is het te laat om erover te discussiëren'?
Bourgeois: 'Je kunt daarover discussiëren, maar vandaag gaat het daar niet over. Vandaag is het punt dat wij het contract moeten naleven dat door de vorige regering gesloten is op vraag van de SP.A'.
Kent hij de eigen decreten niet, of is er een overeenkomst die we niet kennen???

Forse schadevergoeding?

Verder zou volgens die zelfde journalist Hans Brockmans ‘het njet van Schauvliege hebben geleid tot een proces met Uplace en waarschijnlijk tot de veroordeling een schadevergoeding te betalen’. Er zou, volgens hem, naar schatting al 50 miljoen euro uitgegeven zijn aan het project. Ook volgens Van Eertveldt heeft de Vlaamse regering zich laten gijzelen middels een forse boete. Maar waar staat dat?
In het convenant over Uplace Machelen is er geen enkele schadevergoedingsclausule te vinden. Wel vreemd is een artikel 4 in een addendum aan het brownfieldconvenant, getekend op 21 mei 2010 door Kris Peeters, Philippe Muyters, Hilde Crevits en Joke Schauvliege voor de Vlaamse regering. De hoofdreden lijkt te zijn dat een dergelijk addendum nodig is als de ondertekenende partijen wijzigen. In dat addendum lezen we:
(5) Het ontwerp van Convenant werd door alle partijen met uitzondering van de provincie Vlaams-Brabant ondertekend op 5 juni 2009. De Provincie Vlaams-Brabant, oorspronkelijk betrokken partij, heef thans echter besloten het Convenant niet te zullen tekenen.
(6) De overige Partijen hebben uitdrukkelijk de intentie geuit te willen doorgaan met de uitvoering van het Convenant. Met het oog op de juridische zekerheid is het aangewezen met dit addendum het Convenant aan te passen aan deze gewijzigde omstandigheid.

Maar daar wordt dan dus op het eind een artikel 4 toegevoegd:
'Uplace en Ring Airway Park verzaken onherroepelijk en definitief aan hun recht om enige eis tot schadevergoeding in te stellen uit hoofde van enige precontractuele of contractuele handeling gesteld door de Vlaamse Regering, de gemeente Machelen en OVAM voorafgaand aan de datum van ondertekening van dit Addendum.'

Hoezo verzaken ze definitief aan hun recht op een schadevergoeding? Er staat geen enkele verwijzing naar enig artikel hierover in het brownfieldconvenant dat hen dit recht zou geven. Maar het venijn zit helemaal in de staart: geen schadevergoeding voorafgaand aan de datum van ondertekening van dit Addendum! Minder sluw uitgedrukt: Uplace en Ring Airway Park mogen vanaf de datum van ondertekening van het addendum WEL schadevergoedingen eisen van de Vlaamse regering, Machelen of OVAM. Baseert Bourgeois zich op dit artikel om te stellen dat de Vlaamse regering het contract moet naleven dat de vorige regering gesloten heeft? Welke documenten mogen we niet inzien die er naast het convenant zouden bestaan, waardoor Uplace alle vergunningen MOET krijgen?

Financiers zullen beslissen

Volgens een artikel in De Tijd van 5 juni ‘12 is de vrees dat er drie shoppingcenters in de regio Brussel bijkomen ongegrond. ‘Het zal al moeilijk genoeg zijn om er een of twee gefinancierd te krijgen. Ook voor Uplace wordt dat een stevige klus. .. Ook internationale shoppingcenterinvesteerders als het Australische Westfield en het Franse Klepierre zijn bijzonder voorzichtig geworden. Banken willen hun positie in de vastgoedsector afbouwen…. Vandaag is een 90 procent schuldfinanciering ondenkbaar geworden. Zonder 30 à 40 procent inbreng van eigen middelen moet je bij de banken niet eens gaan praten.
Maken grote projecten als Uplace (600 miljoen euro), Neo (900 miljoen euro) of Just Under the Sky (130 miljoen euro ) nog wel een kans om gefinancierd te geraken? Toch wel. Financiers blijven tuk op schaarse retailprojecten met weinig risico. Vrijwel alle moderne shoppingcenters van enige omvang in dit land zijn succesvol. Dat komt omdat ze relatief schaars zijn… Er zijn weinig landen met zo weinig m² winkeloppervlakte in shoppingcenters per 1.000 inwoners als België. Het is al twintig jaar lang bijzonder moeilijk alle vergunningen te verkrijgen en alle beroepsprocedures te overleven. Wie zo ver geraakt, hoort de kassa al rinkelen. Het probleem is dat de financiers steeds meer zekerheden eisen. Ze willen allereerst meer dan ooit dat alle vergunningen er zijn zonder dat een of andere beroepsmogelijkheid nog roet in het eten kan gooien. Voor Uplace zijn er 33 positieve adviezen en 5 gemengde of negatieve adviezen uitgebracht… Het is weinig waarschijnlijk dat Uplace de eerste steen kan leggen voor 2014. De kans is groot dat potentiële investeerders in de tussentijd elders een interessanter en sneller project wordt aangeboden. Het spreekt dat wat voor Uplace geldt, a fortiori van toepassing is voor de andere twee projecten. Ze hebben nog geen enkele vergunning. Het Australische Westfield houdt voorlopig zowel voor Uplace als voor Neo de boot af… Het is ook een publiek geheim dat Bart Verhaeghe in financiële kringen in Brussel niet overal even goed ligt. De vastgoedontwikkelaar is zeer vermogend, net als zijn partner Luc Verhelst. De verkoop van Eurinpro leverde hen 330 miljoen euro op. Maar niet iedereen is ervan overtuigd dat Verhaeghe bereid is zelf zwaar te investeren. Vorig jaar liet hij Morgan Stanley de markt aftasten voor een overnemer van het project op het moment dat het zou vergund zijn. Voor een vriendenprijsje van naar verluidt 1 miljard euro kwam er geen kandidaat opdagen.’ (Artikel ‘Uplace heeft centen nog niet op zak’ van Patrick Luysterman, redacteur Ondernemingen).

Besluit van de Bond Beter Leefmilieu:
‘Het ziet er dus naar uit dat de uiteindelijke beslissing of er een shoppingcenter komt en waar, niet door de Vlaamse of Brusselse regering genomen zal worden, maar wel op het hoofdkwartier van de Westfield Group in het Australische Sydney.’ (BBL-Beleidsbabbel, 14.06.12)


Documentatie:
- Parlementair dossier over het Ontwerp van decreet betreffende de Brownfieldconvenanten. Ontwerp van decreet (Gemeenschaps- en Gewestaangelegenheid). Stuk 1059 (2006-2007) - Nr. 1 t/m 4
- Tekst van het uplace-convenant en het addendum van 21 mei 2010...
- Lijst van de 36 door de Vlaamse Regering goedgekeurde Brownfieldconvenanten
- Een hele reeks artikels over de recente problemen rond Uplace Machelen, op deze bladzijde van de website van het OVV (Overlegcentrum van Vlaamse Verenigingen)