Decreet Grond- en pandenbeleid: kostprijs onbekend

Het Vlaams parlement keurde woensdag 18 maart '09 het decreet Grond- en pandenbeleid goed. De Vlaamse bouw- en vastgoedbedrijven hadden in een Open Brief gevraagd de stemming uit te stellen. Volgens de SERV zal een uitgebreide extra administratie nodig zijn om deze wetgeving te beheersen en uit te voeren. Het parlement drukte op de ja-knop, zonder enig inzicht in de economische, financiële of juridische gevolgen. Er is geen enkele kosten-batenanalyse gemaakt. Kunnen we ons dit soort wetgeving en parlement nog veroorloven?

Op zaterdag 14 maart 2009, publiceerden 100 Vlaamse bouw- en vastgoedbedrijven een Open Brief aan de Vlaamse Parlementsleden waarin ze hen waarschuwen voor de desastreuze gevolgen van het Grond- en Pandendecreet. Ze vragen één moment van politieke moed aan de Vlaamse Parlementsleden om het decreet op 18 maart '09 niet goed te keuren en stellen voor om eerst samen de pijnpunten van het decreet weg te werken, om een economische en sociale ramp te vermijden.
Uit de open brief: "In dit ‘grond- en pandendecreet’ verplicht u ons bij elk nieuw woningbouwproject van enige omvang een verplicht deel te bestemmen voor sociale woningen. Op zich een te verdedigen maatregel! Op voorwaarde dat dit kan aan marktconforme prijzen, wat in het huidige voorstel niet verzekerd is. Met als gevolg dat de meerkosten en minderopbrengsten zullen moeten worden bijgepast door de niet-sociale kopers. Maar heeft u er al eens bij stil gestaan welke consument vandaag de dag zomaar 10.000 à 15.000 euro extra op tafel kan leggen?"
Meer info op de website 'betaalbaar wonen' die hiervoor werd opgezet.

Is hun stelling waar?
Minister Marino Keulen probeerde eerder al de argumenten van de bouwsector te ontkrachten, maar eigenlijk bevestigde hij die in een zekere mate in de commissie: "Nu schermt de sector plots met het argument dat de betaalbaarheid van het wonen onmogelijk gemaakt wordt en doet men alsof de overheid de kostprijs zo maar 15.000 euro duurder maakt. Dat is paniekzaaierij. Het ontwerp zorgt er net voor dat een woning verwerven haalbaar wordt voor de sociaal zwakkeren..." (Verslag, blz 28). Als een woning verwerven 'haalbaar wordt voor de sociaal zwakkeren': wie betaalt dat dan?
Minister Marino Keulen tijdens de bespreking in de plenaire vergadering: "Dat is de drogreden waar bepaalde confederaties altijd mee zwaaien. Ik spreek dat tegen. De sociale last bestaat vandaag ook, al is hij niet wettelijk gedefinieerd. Een aantal mensen probeert het voor te stellen alsof we met iets gloednieuws komen. Nu is dat vaak heel arbitrair. Mensen van de gemeentelijke diensten en gemachtigde ambtenaren van stedenbouw zeggen tegen een promotor dat hij in een bepaald project 30 tot 40 percent sociale huisvesting moet realiseren. Dat is woongelegenheid op basis van de parameters die men lokaal hanteert. Voor een deel is dat willekeur. Nu is dat ten minste wettelijk bepaald, hoogstens 20 percent. De projecten die men realiseert in het kader van de sociale huisvesting, kan men verzekerd verkopen aan prijzen die we vandaag betalen aan de aannemers, als ze optreden als aannemer voor de huisvestingsmaatschappijen. Ik ben er zeker van dat die projecten in totaal niet duurder gaan worden, dat de individuele bouwer of koper geen 10 tot 15.000 euro extra gaat betalen, omdat voor heel wat gemeenten de sociale last in de praktijk lager zal liggen dan zoals ze vandaag bestaat zonder wettelijke bepalingen." Het debat is hiermee zeker niet afgesloten, maar de '100 Vlaamse bouw- en vastgoedbedrijven' zouden dus wel een betere argumentatie moeten brengen voor hun stelling.

Er is echter meer aan de hand
Het gaat echter om veel meer dan een subsidie van de 'niet-sociale kopers' voor de bouw van sociale woningen. Verschillende adviesorganen waren zeer kritisch over het decreet. De Vlaamse Vereniging voor Steden en Gemeenten (VVSG) vraagt het principe van wetsmatiging daadwerkelijk toe te passen en stelt zich een aantal vragen bij de meerwaarde van al deze nieuwe regelgeving. Ook de Sociaal-Economische Raad van Vlaanderen (SERV) heeft vragen bij het decreet: "Het is hierbij wel opmerkelijk dat men een ingrijpend instrumentarium naar voor schuift met belangrijke maatschappelijke impact zonder dat men eerst heeft nagegaan of het nieuwe instrumentarium deze doelstelling ook effectief zal kunnen verwezenlijken. Hierbij aansluitend vraagt de raad dat nieuwe decreten die instrumenten introduceren met een belangrijke maatschappelijke impact vooraf worden getoetst op hun effectiviteit... De realisatie van het decreet hangt af van de effectieve inzet van de nieuwe instrumenten. Deze zijn echter gebonden aan een complex van voorwaarden en uitzonderingen. Het zal een uitgebreide administratie vergen om deze wetgeving te beheersen en uit te voeren. Het vraagt ook van de verschillende niveaus bijzondere inspanningen, zeker van de gemeenten. De vraag is of via andere minder zware ondermeer vraaggerichte instrumenten niet hetzelfde zou kunnen bereikt worden."

Vanaf 1 januari 2005 moet voor alle regelgeving die uitgaat van de regering en een regulerend effect heeft op de burger, het bedrijfsleven of non-profit organisaties een reguleringsimpactanalyse (RIA) opgemaakt worden. Een RIA gaat voor toekomstige regelgeving na of deze wel nodig en doeltreffend is en wat de effecten en de kosten en de baten ervan zijn in vergelijking met alternatieven. Van enige RIA is hier geen spoor terug te vinden. Ook geen uitleg waarom die ontbreekt. Nochtans stelde een afgevaardigde van de SERV op de hoorzitting nogmaals: "Het uitgewerkte systeem is complex en zal een uitgebreide administratie vragen." Kunnen we ons een bijkomende 'uitgebreide administratie' veroorloven?

Wat zal dit allemaal kosten?
- De gemeenten moeten een aantal nieuwe documenten opmaken: een register van onbebouwde percelen, een leegstandsregister, een reglement omtrent leegstandsheffing, een gemeentelijk objectief voor koopwoningen vastleggen, een gemeentelijk actieplan, 2x per jaar de spanning meten tussen de woningbehoefte en het bouwpotentieel en ook nog een gemeentelijk reglement sociaal wonen opstellen.
- De Vlaamse overheid moet een geïnformatiseerde koppeling bewerkstelligen tussen volgende gegevensbanken: het vergunningenregister, het plannenregister, het register van onbebouwde percelen, het leegstandsregister, de inventaris die opgemaakt moet worden in het kader van de bestaande regelgeving op de leegstand en de verwaarlozing van (bedrijfs)panden en de lijsten van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen.
- Er moet een 'Kruispuntdatabank Betaalbaar Wonen' komen. "Zwakke bewonersgroepen hebben nood aan intensieve begeleiding in hun zoektocht naar een geschikte en betaalbare woongelegenheid. De Vlaamse Regering zal daarom de uitbouw regelen van een kruispuntdatabank met transparante informatie over woning-, huur- en grondprijzen, streefprijzen, bijzondere woonvormen, etc. De databank is inzonderheid gericht op het in kaart brengen van het sociaal en het bescheiden woonaanbod."
Hoeveel dit allemaal moet kosten, daar is nergens een spoor van te vinden.

Er wordt in 43.000 bijkomende huurwoningen voorzien tegen 2020. Dit is meer dan een verdubbeling ten opzichte van de huidige jaarlijkse productie. Ongeveer 143.000 gezinnen beschikken vandaag over een sociale huurwoning. Wat de koopwoningen betreft, wordt in 21.000 extra stuks voorzien; dat is de huidige jaarproductie maal 2,5. Een cijfer over de nodige investeringsbudgetten om die woningen en appartementen te bouwen kwam er pas van minister Keulen tijdens de bespreking in de plenaire vergadering: "Wat de budgetten betreft, zitten wij voor de begroting 2009 op een investeringsbudget van 550 miljoen euro. Dat is al zes keer hoger dan 1999. Als we dit ontwerp van decreet operationaliseren, zullen we het budget tegen 2014, wanneer het op kruissnelheid moet zitten, moeten laten stijgen tot 1,2 miljard euro. De totale Vlaamse begroting bedraagt vandaag ongeveer 24 miljard euro. U weet dus waarover we spreken." Waar dat geld vandaan moet komen, zegde hij er niet bij. Ook niet hoeveel de subsidie zal kosten die aan de huisvestingsmaatschappijen moet betaald worden omwille van een niet-kostendekkende verhuring.

Hoeveel kost stadsrenovatie?
Naast de bouw van sociale woningen komen er nog subsidies voor grootschalige renovatieprojecten. In de memorie van toelichting staat dat tot en met het begrotingsjaar 2016 het subsidiëringsbeleid zich preferentieel zal richten op grootschalige projecten op het niveau van een buurt, een wijk of een stadsgedeelte, hoofdzakelijk gericht op de (verwerving en) renovatie van leegstaande, ongeschikte, onbewoonbare of verwaarloosde gebouwen, woningen of bedrijfsruimten, en de terbeschikkingstelling van de gerenoveerde onroerende goederen voor de creatie van een bescheiden of sociaal woonaanbod. Het decreet DRO bepaalt dat de middelen voor de subsidiëring van dergelijke activeringsprojecten in eerste instantie gegenereerd worden door de netto-opbrengsten van de planbatenheffing uit bestemmingswijzigingen. Hoeveel die kunnen opbrengen staat nergens. En wat is 'in eerste instantie'..? Het meeste planbaten zou kunnen geheven worden, door b.v. landbouwgebied om te zetten in woongebied. In het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) is echter geen uitbreiding van de oppervlakte aan woongebieden voorzien. Van waar moet het geld dan komen voor 'grootschalige projecten'? In de memorie van toelichting is geen spoor te vinden van enige berekening van waar de subsidies vandaan moeten komen.

Het RSV voorziet integendeel in de doelstelling dat 38.000 ha extra natuurgebied en 10.000 ha bosgebied zullen worden gerealiseerd, voornamelijk door de herbestemming van landbouwgebied, of het opleggen van beperkingen aan landbouwexploitatie ten gunste van natuurmaatregelen. Om die realisering te versnellen, wordt een gewestelijke compensatie voorzien voor de kapitaalschade (= geleden door eigenaars) die voortvloeit uit planningsprocessen en beschikkingen die een erfdienstbaarheid tot openbaar nut opleggen die de economische aanwending van gronden negatief beïnvloeden. Hoeveel dit zal kosten staat ook nergens.

Een indrukwekkend corpus aan instituties..
Volgens de memorie van toelichting geldt artikel 23 van de Grondwet (het recht op een menswaardig leven) "als een opdracht voor de overheid om te streven naar een samenleving... waar tevens, via de bemiddeling van allerlei sociale, economische en juridische structuren, instellingen en organismen, aan de benaarstiging van meer feitelijke gelijkheid (in casu op het vlak van huisvesting) gewerkt wordt. Artikel 23 van de Grondwet vindt zijn vertaling in het indrukwekkende corpus aan instituties (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, sociale huisvestingsmaatschappijen, Vlaams Woningfonds van de Grote gezinnen, sociale verhuurkantoren, huurdersorganisaties,…) en juridische instrumenten (subsidiëringsmechanismen, sociale leningen en waarborgen, voorkoop- en wederinkoopechten, sociaal beheer van woningen,…) van de Vlaamse Wooncode." Aan dat 'indrukwekkend corpus aan instituties en juridische instrumenten' worden er nu dus nog een hele reeks toegevoegd. Wat ze gaan kosten, daar heeft men het raden naar.

Aanvaring met de Europese regels?
Advocaat Pierre De Bandt, gespecialiseerd in Europees recht, kwam na een grondig onderzoek tot het besluit dat het ontwerp mogelijk onverenigbaar is met de Europese regelgeving over staatssteun en met de Dienstenrichtlijn. (Zie het verslag van de hoorzittingen, blz. 35 en volgende). Toch besliste minister Van Mechelen het ontwerpdecreet niet voor te leggen aan de Europese Commissie om hierover vooraf alle twijfels weg te nemen.

Het Vlaams parlement keurde woensdag 18 maart het decreet goed waarvan de financiële impact volledig onbekend is, die niet afgepunt werd door de Europese Commissie en die de prijzen van woningen voor de meesten 10.000 tot 15.000 euro duurder zou kunnen maken. Dat lijkt meer op gokken dan op goed parlementair werk.

Het volledig parlementair dossier over het decreet Grond- en pandenbeleid kan u hier ... consulteren.