30 april 2010

Voorkooprecht: beschamende knoeiboel

De Vlaamse administratie heeft een 'luie stoel' maatregel bedacht: het voorkooprecht. Daarvan bestaan er vandaag elf soorten. Bij een verkoop van een onroerend goed in bepaalde gebieden hebben diverse overheden een 'recht van voorkoop'. De notaris moet eerst hen het goed voor aankoop aanbieden. Ze maken er echter nog niet eens in 3 op de duizend keer gebruik van. De hele procedure is bovendien een beschamende knoeiboel. Er is slechts één goede oplossing: afschaffen die hele handel.

Als een overheid het voorkooprecht uitoefent, verwerft zij in de plaats van de kandidaat-koper het aangeboden onroerend goed, tegen de prijs en de voorwaarden van de kandidaat-koper. De elf soorten: Natuur, Ruilverkaveling, Ruimtelijke ordening, Vlaamse wooncode, Linkerscheldeoevergebied, Zeehavens, Scheepvaart, Waterwegen en Zeekanaal, Integraal waterbeleid, Ruilverkaveling bij de uitvoering van grote infrastructuurwerken en Stadsvernieuwing.

De begunstigden zijn heel divers: de Vlaamse Grondenbank, Vlaams Gewest, de provincies, gemeenten, de sociale huisvestingsmaatschappijen, OCMW's, de maatschappij voor het haven-, grond- en industrialisatiebeleid op de linkerscheldeoever, de Vlaamse zeehavenbesturen, het agentschap De Scheepvaart, de vennootschap Waterwegen en Zeekanaal, enz.. De enige privé persoon die ook een recht van voorkoop heeft is de pachter, maar dit is een federale wet (de Pachtwet) die hier verder niet aan bod komt. Het is dit oudere recht dat de Vlaamse overheid heeft geïnspireerd om elf voorkeurrechten, vooral voor zichzelf, in te voeren. Naar analogie van het recht van voorkoop voor de pachter kan men nog begrijpen dat een voorkooprecht ook toegekend werd aan de erkende terreinbeherende natuurverenigingen, voor de onroerende goederen die zij huren of in erfpacht hebben. Maar overheden die het verkoopproces vertragen, en in hun luie stoel wachten op een aanbod van de notaris, om er dan slechts in 3 van de duizend keer gebruik van te maken? Dat is bestuur ten koste van de burger. De regelingen zijn voor elk van de elf voorkooprechten ook nog zeer verschillend. (Zie details op de website van de Vlaamse Landmaatschappij, rubriek 'Recht van voorkoop')

En dan zijn er ook nog parlementsleden die hun functie van wetgever gebruiken (misbruiken?) om de procedure over de voorkooprechten in de sociale huisvestingssector voor hen als begunstigden, voor hun comfort, in hun voordeel 'te verfijnen': parlementsleden die tevens OCMW-voorzitter, schepen, OCMW-ondervoorzitster, voorzitster van de gemeenteraad of adjuncte van de directeur van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij zijn. (Zie artikel 28.02.08: 'Voorkooprecht: permanente stalking van burgers en notarissen')

De bevoorrechte kopers

Bij verkoop van een onroerend goed aan een 'bevoorrechte koper' moet de notaris het recht van voorkoop niet aanbieden. Dat zijn bijvoorbeeld: verkoop aan de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de eigenaar, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de eigenaar, enz.. Zij zijn dus 'bevoorrecht', omdat de overheid hun eigendom niet voor hun neus kan wegkapen, als ze bijvoorbeeld hun huis verkopen aan hun kinderen... De lijst van de bevoorrechten is in elke van de elf procedures verschillend. Er werd in 2007 een poging ondernomen om wat meer klaarheid te brengen in die 'bevoorrechte kopers'. Meteen zou er ook een gecentraliseerd digitaal systeem opgezet worden voor de behandeling van de elf voorkooprechten. Helaas heeft men toen niet beslist die elf voorkooprechten gewoon af te schaffen. Dat past niet in de Vlaamse keizer-koster mentaliteit van onze bestuurders. Met het decreet van 25 mei '07 'houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten', (Ontwerp met memorie van toelichting, stuk 929 (2005-2006) nr. 1), op 16 mei '07 aangenomen in de plenaire vergadering (bekrachtigd op 25 mei '07, BS 24.07.07), werden enkele onderdelen van de procedures 'geharmoniseerd'. Die harmonisering betreft voornamelijk de 'bevoorrechte kopers', die voor alle Vlaamse decretale rechten van voorkoop dezelfde ZOUDEN MOETEN zijn. (Artikel 8).

ZOUDEN MOETEN, maar in de praktijk is dit een heel ander verhaal. Het decreet van 25 mei '07 bepaalt in het laatste artikel: 'Artikel 43. De Vlaamse Regering bepaalt de datum waarop dit decreet in werking treedt.' Dat had te maken met de geplande invoering van een e-voorkooploket, waarover later meer. Zolang het decreet niet in voege treedt, blijven dus de 'bevoorrechte kopers' niet geharmoniseerd, en blijven het verschillende categorieën per soort voorkooprecht. Omdat het e-loket maar niet van de grond kwam, besliste het Vlaams parlement met het decreet van 21 november 2008 de lijst van bevoorrechte kopers voorzien in het decreet van 25 mei 2007, vanaf 1 januari 2009 te laten gelden. (Stuk 1795-1 (2007-2007), nr. 1). Eén lijst dus vanaf 1 januari '09 voor alle voorkooprechten. Klink mooi, maar nu zijn er voor elk voorkooprecht TWEE lijsten met bevoorrechte kopers! De lijst met bevoorrechte kopers van het decreet van 25 mei '07 werd met het decreet van 21 november '08 wel van kracht gemaakt vanaf 1 januari 2009, maar de indieners (Tinne Rombouts, Patrick Lachaert, Jos Bex, Patrick De Klerck, Jos De Meyer en Bart Martens) vergaten de opheffings- en wijzigingsbepalingen van het decreet van 25 mei '07 'houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten' op diezelfde dag in werking te laten treden. Die moesten er voor zorgen dat de verschillende bepalingen van de bevoorrechte kopers in de diverse decreten werden opgeheven, en vervangen door de nieuwe uniforme lijst.

Klein foutje, vervelende gevolgen, want nu blijven dus daardoor de bepalingen inzake 'bevoorrechte kopers' in de diverse decreten die een recht van voorkoop instellen bestaan, NAAST de nieuwe lijst. Wat lezen we hierover op de website van de VLM (Vlaamse Landmaatschappij): "Vanaf 1 januari 2009 t.e.m. de inwerkingtreding van het volledige decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten zal, voor het bepalen van de bevoorrechte kopers zowel rekening moeten gehouden worden met artikel 8 van het decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten als met de bestaande regeling inzake 'bevoorrechte kopers' in het decreet dat het recht van voorkoop instelt: de uitzonderingen worden cumulatief toegepast en eventuele tegenstrijdige bepalingen worden steeds geïnterpreteerd in het voordeel van de kandidaat-koper." Geen kat heeft sinds eind 2008 in het parlement de moeite gedaan om dit recht te zetten.

Het elektronisch loket

Het decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank, bepaalt dat vanaf 1 augustus 2007 alle decretale rechten van voorkoop dienen gemeld te worden op één centraal adres: de Vlaamse Grondenbank bij de Vlaamse Landmaatschappij. Het decreet van 25 mei '07 voorzag dan bij dit 'centraal adres' de invoering van een 'e-voorkooploket', volgens minister Bourgeois een belangrijk project: "een elektronisch loket waar zowel de aanbieding van het voorkooprecht als de eventuele uitoefening door de begunstigden via een elektronisch bericht zal verlopen. De minister stelt dat het gaat om een belangrijk project van juridisch-technische vereenvoudiging en van administratieve lastenverlaging." (Memorie van toelichting bij het decreet van 25 mei '07).

Uit de memorie van toelichting bij het decreet van 25 mei '07: "De actuele aanbiedingsprocedure is log (ze vereist de verzending van talrijke aangetekende brieven), ze is tijdrovend en arbeidsintensief, zowel voor de instrumenterende ambtenaren als voor begunstigde overheidsdiensten of rechtspersonen aan wie het voorkooprecht is toegekend. Dit is des te opvallender omdat het aantal gevallen waar een aangeboden voorkooprecht ook daadwerkelijk wordt uitgeoefend, proportioneel bijzonder gering blijft. De soms onduidelijke definiëring van de zones waarbinnen voorkooprechten gelden, en het niet samenvallen daarvan met de kadastrale percelen, bevordert de rechtszekerheid niet. Ze verhoogt bovendien het aantal gevallen waar voorkooprechten (ongewild) niet behoorlijk wordt aangeboden, evenals het aantal gevallen waar het voorkooprecht onterecht wordt aangeboden."

Daar moest enerzijds een 'geo-loket' het antwoord op geven, waar de notaris kan nagaan welk voorkooprecht van toepassing is, en anderzijds een 'e-voorkooploket', waarbij alle aanbiedingen van notarissen, het doorsturen naar, en de antwoorden van de instanties die een recht op voorkoop hebben, gecentraliseerd wordt.

Onbetrouwbaar geo-loket

Op de website van de VLM, belast met de coördinatie van het e-voorkooploket, leest men (29.04.10):

"Voor het opzoeken van het voorkooprecht verwijzen we u door naar de Geo-kaart. Deze kaart bevat alle voorkoopperimeters, behalve de lijst Leegstand-Verbouwingswerken (navragen bij de gemeente) en De Scheepvaart (011/298400)." Dus niet alle voorkooprechten zitten in de geo-kaart.

En bij die Geo-website staat dan weer: "De informatie die u hier vindt is geen reproductie van de originele en analoge documenten en is bedoeld voor informatieve doeleinden. Het gebruik ervan is op eigen risico en het AGIV kan niet aansprakelijk gesteld worden voor onjuistheden of onvolledigheden in de verstrekte informatie." Dat verstaat onze Vlaamse administratie dus onder een elektronische toepassing waarbij de notaris zich moet informeren of er, en voor wie, een recht van voorkoop bestaat: gebruik op eigen risico... Kan u zich voorstellen dat een online boekenwinkel één dag blijft bestaan als men daar kan lezen: "De aanbiedingen die u hier vindt zijn approximatief. Bestellen is op eigen risico. Onze online winkel kan niet aansprakelijk gesteld worden voor onjuistheden in de verstrekte informatie of bij een verkeerde levering." Onze Vlaamse administratie permitteert zich wel zulk onvoorstelbaar je m'enfoutisme.

Het e-voorkooploket is een spook

Tot vandaag, bijna drie jaar nadat het decreet hierover is goedgekeurd (25.05.07), is het e-voorkooploket nog steeds niet opgestart. Daar heeft Tinne Rombouts minister Bourgeois, in de Commissie voor Binnenlandse Aangelegenheden, Bestuurszaken, Institutionele en Bestuurlijke Hervorming en Decreetsevaluatie, al in de vergadering van 1 juli '08 over ondervraagd, om te weten hoever het dan met dat e-voorkooploket stond. Antwoord van de minister:

"Aangezien de procedure van de voorkooprechten volledig digitaal dient te verlopen, is het uitermate belangrijk dat een aanbieding binnen het systeem volledig correct wordt afgehandeld om de rechtsgeldigheid van het e-voorkooploket niet in het gedrang te brengen. Dit om te kunnen garanderen dat enkel bevoegde personen voorkooprechten kunnen aanbieden, juridische zekerheid bieden aan de instrumenterende ambtenaar of een bepaald perceel al dan niet dient te worden aangeboden (raadplegen themabestand), de aanbieding alle begunstigden wel degelijk bereikt, de antwoorden van aanvaarding tijdig naar de instrumenterende ambtenaar worden doorgestuurd enzovoort. Een goed doordacht en feilloos opgebouwd systeem is hiervoor absoluut vereist. ...
De VLM heeft een plan van aanpak (fase 1) opgemaakt waarin de fases werden gedefinieerd en een timing werd vooropgesteld. Momenteel wordt de conceptuele analyse (fase 2) van het e-voorkooploket opgemaakt, waarbij de ontwikkelde visie aan alle betrokken partners werd voorgelegd. De eerste versie van de procesmodellen die hieruit voortvloeide, is afgewerkt. De verdere uitwerking van deze procesmodellen gebeurt in de detailanalyse (fase 3) waarin voorzien wordt eind 2008. Hierna volgt een technische analyse (fase 4), waarna de ontwikkeling van het e-voorkooploket kan starten (fase 5). De oplevering van het e-voorkooploket wordt in de huidige planning voorzien in de eerste helft van 2010."


Op de website van VLM, vandaag, 29 april 2010: "Wanneer u geen voorkooprecht aanduidt, zijn wij verplicht alle mogelijke voorkooprechten aan te duiden, vermits wij zelf maar voor een gedeelte kunnen nagaan of er een voorkooprecht van toepassing is. De reden hiervoor is dat wij sommige perimeters niet in ons bezit hebben. Veiligheidshalve duiden wij alle voorkooprechten aan, en wordt de aanbieding naar alle mogelijke begunstigden doorgestuurd." Met ander woorden: beste notaris, zoek het zelf maar uit... In plaats van een elektronische melding, moet de notaris nog steeds het voorkooprecht aanbieden per aangetekend schrijven, waarna hij geduldig enkele maanden moet wachten op een antwoord, soms van de VLM, soms rechtstreeks van de begunstigde overheid. Het enige 'elektronische' dat de notaris ziet, is een bevestigingsmail van het Meldpunt dat zijn aangetekende brief is aangekomen, en als via de VLM aan de notaris gemeld wordt dat het voorkooprecht niet uitgeoefend wordt, krijgt hij dit ook per mail.

En als de notaris meende dat het voorkooprecht niet van toepassing was, en hij het dus niet heeft aangeboden (zie hoger, memorie van toelichting bij het decreet van 25 mei '07: de soms onduidelijke definiëring van de zones waarbinnen voorkooprechten gelden... maakt dat voorkooprechten (ongewild) niet behoorlijk worden aangeboden), hebben de begunstigden daarna nog altijd het recht te eisen dat het onroerend goed hen overgedragen wordt. De andere mogelijke sancties en de uitoefeningstermijnen bij een miskenning zijn verschillend per voorkooprecht. In sommige gevallen mogen ze ook, in plaats van het onroerend goed over te nemen, een schadevergoeding van de verkoper eisen ten bedrage van 20 percent van de verkoopprijs. Dit heeft niets meer te maken met een overdracht voor het 'algemeen nut', als een vergoeding blijkbaar even goed kan als de overname van het onroerend goed. Dat is een manier om gemakkelijk geld binnen te halen. Waarvoor een vergoeding, als ze toch de eigendom niet willen overnemen? Een decretaal recht van de overheid om na te trappen?

Er is ook geen enkele melding te vinden op de VLM website wanneer het e-voorkooploket nu wel zou beginnen werken. In de Beleidsnota Leefmilieu en Natuur, 2009-2014, van Joke Schauvliege, minister van Leefmilieu, Natuur en Cultuur, kan men lezen:

"5.3 Slagkrachtige overheid
5.3.1 Slagkrachtige werking van het overheidsapparaat
(99) OD: Met één e-voorkooploket verlaagt de gemiddelde afhandelingstijd van een aanbieding ‘recht van voorkoop’ sterk.
Een performante Vlaamse overheid doet aan e-government. Ik zal het e-voorkooploket operationeel maken. Eén loket zal leiden tot een serieuze administratieve vereenvoudiging en een verkorting van de gemiddelde afhandelingstijd van een aanbieding. Dit zal zowel ten goede komen van de kopers en verkopers van onroerende goederen, als van notarissen en betrokken overheidsinstanties."


Geen prioriteit, geen datum: ik zal het wel ooit eens operationeel maken...

Met een kanon op mussen schieten

Het voorkooprecht werd de sociale huisvestingsmaatschappijen en aanverwanten tussen 1999 en 2006 zowat 96 000 keer aangeboden, en een povere 300 keer maakten ze er gebruik van. Dus in 0,3% van de gevallen. (Zie artikel 28.02.08: 'Voorkooprecht: permanente stalking van burgers en notarissen' ). Op basis van cijfers van de VCB (Vlaamse Confederatie Bouw) bleek ook al voor de periode 1999-2004 slechts in minder dan 3 per duizend keer het voorkooprecht gebruikt werd. Recentere cijfers zijn niet te vinden, ook niet op de website van de VLM of in hun jaarverslag. In hun verslag over 2009 staat zelfs geen woord over dat loket, zelfs niet het woord 'voorkoop' komt er in voor. Nog steeds geen e-voorkooploket dus, maar de VLM zorgde voor zichzelf ondertussen wel voor een 'papierloos bureau': "Vanuit de management ondersteunende diensten trekt de VLM resoluut de kaart van het papierloos kantoor. Tal van informaticatoepassingen werden ontwikkeld om de VLM-medewerkers zo efficiënt mogelijk te laten functioneren binnen de organisatie: verlofaanvragen, personeelsdossiers opvragen, bestellingen bij het economaat, capaciteitsplanning, ..., alles verloopt digitaal." (Jaarverslag 2009). Men is natuurlijk nooit beter gediend dan door zichzelf...

Afschaffen

In plaats van heel die regelgeving over de voorkooprechten af te schaffen, hebben parlementsleden zopas nog een voorstel van decreet ingediend om de termijn van het voorkooprecht bij de ruimtelijke ordening te verlengen tot 15 jaar (Stuk 349 (2009-2010) - nr. 1, zie artikel 24.04.10 'Wijzigingen Codex Ruimtelijke Ordening: Advies Raad van State alweer omzeild'). Waarom? Daarom!

Dat recht van voorkoop is een tergend instrument dat zijn nutteloosheid meer dan bewezen heeft. Hoe kan een overheid of een sociale huisvestingsmaatschappij een politiek van verwerving van noodzakelijk geachte bijkomende percelen en gebouwen voeren, als die aankoop afhangt van de verkoop door een eigenaar aan een al of niet bevoorrechte koper? Daar kan ze toch niet op wachten, want dat kan generaties duren. Het feit dat er slechts in 3 per duizend van de aanbiedingen gebruik van wordt gemaakt, bewijst dit toch voldoende. Het is luiheid, ten laste van alleen de burger. Afschaffen die hele handel (*). De overheid die wil kopen, kan dan aankloppen zoals iedereen, op het moment dat ze iets wil kopen. Desnoods heeft ze ook nog de procedure van onteigening waarmee ze kan kopen wat ze wil, als het 'voor het algemeen nut' is. Dat moet meer dan ruimschoots volstaan. Maar dan alleen de gewone onteigeningsprocedure, niet de misbruikprocedure 'bij hoogdringendheid' (**). Ook die moet worden afgeschaft, vanwege machtsmisbruik door de administratie.

________________________________________________________________

(*) Terecht kan blijven bestaan: het recht van voorkoop voor de pachter, en een voorkooprecht voor de erkende terreinbeherende natuurverenigingen, voor de onroerende goederen die zij huren of in erfpacht hebben. Dit is een regel die de 'zittende gebruiker' de kans geeft het goed dat hij bewerkt en verzorgt te kopen tegen de prijs die de eigenaar er van een andere ook zou voor krijgen. Niemand is benadeeld. Dit principe wordt bij de andere voorkooprechten misbruikt om een lui bestuur een voorkeurbehandeling aan te bieden.
(**) De gangbare manier van onteigening is vandaag deze ‘bij hoogdringendheid’. Ze loopt via een spoedprocedure voor de vrederechter, die voorlopige vergoedingen toekent. De vergoeding is definitief toegekend indien de partijen binnen twee maanden geen herziening hebben aangevraagd. De besturen doen dit vrij systematisch, echter pas NADAT ze de eigendom reeds overgedragen kregen. In de praktijk kan zo een procedure 30 jaar duren. Het gaat om meer dan 3.000 dossiers van personen die de jongste 25 jaar werden onteigend, daarvoor bij een procedure voor de vrederechter een zogenaamde ‘voorlopige’ vergoeding toegekend kregen en jaren nadien veroordeeld werden om daarvan een groot deel en in sommige gevallen zelfs meer dan de oorspronkelijke vergoeding terug te betalen. Bij de onteigeningsprocedure moet een verbod ingevoerd worden voor de overheid om het door de rechter toegekende bedrag in herziening te betwisten, nadat ze reeds bezit nam van het goed: geen definitief akkoord, geen eigendomsoverdracht. Dit is federale materie, maar de Vlaamse regering kan vrij eenvoudig beslissen dat zij deze procedure niet meer gebruikt, en alleen de gewone onteigeningsprocedure.

2 Comments:

At 9/6/10 13:55, Anonymous Ultrameert said...

Groot gelijk, afschaffen die handel. Daarbij komt nog dat sociale huisvestingsmaatschappijen ook maar 5 procent registratierechten betalen in plaats van 10. 'Gelijk voor de wet' is ver te zoeken.

Bij een aankoop heeft een koper er meestal al veel tijd ingestoken: nagaan van stedenbouwkundige regels, financiele planning, verbouwingsplannen maken etc... In geval een voorkoop uitgeoefend wordt is die eraan voor zijn moeite. Ik heb aan den lijve ondervonden hoe afschuwelijk het is een brief te moeten ontvangen waarin simpelweg wordt meegedeeld dat ze je pand afnemen. Degoutant.

 
At 3/2/11 13:26, Anonymous John said...

Lang geleden dat ik iemand zo veel moeite zag doen om een ideologisch punt te verdedigen...het zal dan wel niet echt evident zijn lijkt me en natuurlijk niet, het geloof in elke overheid is hierbij nihil; maatschappelijk belang bestaat niet meer en de markt is absoluut..toch iets te liberaal voor deze simpele mens

 

Een reactie plaatsen

<< Home

<<Oudere berichten     Nieuwere berichten>>